■本文作者：苏祺 北京在明律师事务所

委托人的房屋是西安临潼区国有土地上房屋，征收过程中未就补偿条件达成一致的情况下即遭遇强拆，北京在明律师事务所孙明堂律师团队接受委托后启动一系列法律程序，现案件进入行政赔偿阶段。委托人房屋遭遇强拆后，征收方作出《房屋处理决定》，但该决定设定了极低的赔偿标准，此种情形下如何实现权利救济，本文作者以本案为例，浅析这一问题。

案涉《房屋处理决定》实体和程序均违法，侵犯了委托人的合法权益，应当予以撤销。且，撤销《处理决定》并不影响赔偿义务单位进行国家赔偿。

1、关于评估机构选定的问题。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，评估机构选定程序，首先由被征收人协商，协商不成的，按照少数服从多数的原则邮票决定或者采取要好、抽签等随机方式确定。另外，对于选定评估机构的时间问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》没有明确规定，但是在一些省规章中具体规定，比如《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》、河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定中，规定评估机构的选定必须要在征收决定公告之后。最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例中《文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案》中，因为选定评估机构在征收决定公告之前，人民法院撤销补偿了决定。

本案中，选定估价机构的日期在征收决定公告之前，并且未经过协商选定，直接以推荐表的方式选定违反上述规定。

2、关于评估时点的问题。

《征补条例》《房屋评估办法》中都有规定，评估时点为房屋征收决定公告之日，上述规定的本意是，征收决定公告之日是征收行为对外发生法律效力的时间起点，以此时点来确定被征收房屋的价值，一方面尊重了征收决定的法律效力，另一方面也是考虑到，评估结果不仅是协商确定补偿的依据，同时也是协商不能时作出征收补偿决定的依据，为了确保补偿的公平和公正，必须确定一个统一的执行标准。

在征收决定的具体实施中，只要评估机构是在征收决定公告之日起的合理时间内作出评估结论，市、县人民政府是在合理的时间内作出征收补偿决定，被征收人的合法权益就不会因为市场波动而受到不利影响。反之，如果不作区分地机械执行上述规定，以至于评估结论及据此作出的征收补偿决定过于迟延时，就会有损被征收人的补偿利益，此时再以征收决定公告之日作为评估时点就失去了合理性。

就本案而言，评估机构并未在征收决定公告之后合理期限内作出分户评估报告，一直迟延到房屋被强拆后才作出补偿决定。征收实施部门没有和委托人协商过补偿事宜，并非委托人不配合征收工作，时至今日，再以征收决定公告之日作为评估时点严重侵害委托人的补偿权益。据此，赔偿义务机关应当将涉案补偿决定撤销按照周边房地产价格给予委托人补偿，以保障委托人合法权益。

3、关于对房屋未登记的面积如何进行补偿的问题。

《征补条例》第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

本案中，对于委托人房屋未登记的房屋面积，有关部门并未进行调查、认定和处理，评估机构直接以委托人提供的建筑面积、室内建筑面积、用途进行评估的补偿缺乏事实依据，未登记建筑并不违反规划，应当由有关部门作出认定后，确定补偿价格。

委托人房屋已经被强拆，如在此基础上评估明显降低了委托人房屋价值，应当适用周边房地产价格进行补偿，才显得公平公正。

4、关于对委托人房屋价值应当按照作出补偿决定时或者法院判决时房屋所在地周边的房地产价格进行补偿。

《国补条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，由评估机构评估确定，其价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。通常情况下，评估机构作出分户评估报告，作为补偿的依据。被征收人不服评估报告的，可以申请复核、鉴定。本案评估报告和处理决定同时送达给原告，不仅仅剥夺了委托人在补偿决定前的复核和鉴定的权利，竟然按照发布征收告知的时点进行鉴定，明显不公正。从征收开始到现在已有数年，房屋价值发生了巨大的变化，若依然按照征收公告的时点评估对委托人不公平不公正。

5、关于征收补偿决定的作出程序是否合法的问题。

行政行为的合法性不仅体现在实体内容上，同时也需要遵守法定的程序，是否在法定的或者合理的期限内履行职责是判断行政行为程序合法的重要因素。正是因为如此，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项规定，对于违反法定程序的行政行为，人民法院应当判决撤销。《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。以上规定的目的在于避免因征收当事人各执己见而致使补偿安置事项久拖不决，市、县级人民政府不仅要督促房屋征收部门及时履行报请义务，而且要在收到报请之后及时作出征收补偿决定。

《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。虽然这一规定针对的是房地产抵押估价行为，但在房屋征收评估领域没有具体规定的情形下，上述规定中的一年期限可以作为判断征收补偿决定是否在合理时间内作出的参照。

综上，本案中的《房屋处理决定》应予以撤销。为了节省司法资源，不宜让赔偿义务机关再作出处理决定，应当直接判令其赔偿委托人房屋损失及强拆造成的其他损失。

最后，在明律师事务所孙明堂督导团队律师希望提醒广大被征收、人，如在征收过程中房屋遭遇强拆，尽早咨询专业律师，及时救济，尽早提出赔偿申请。

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